近日，上海市高级人民法院就一起涉及抵押权与购房人物权期待权冲突的执行异议之诉案件作出终审判决，驳回上诉，维持原判。本案由虹桥正瀚律师事务所代理某金融机构作为抵押权人应诉，成功抵御购房人以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十九条为依据，主张的“商品房消费者物权期待权”。法院最终认定：即便存在“先售后抵”情形，若购房人未实际具备取得物权的可能性，其权利不得排除抵押权人的合法强制执行。
案情回顾：抵押权与“物权期待权”的激烈碰撞
案件起因于某房地产企业以其名下批量现售房屋作为抵押物向金融机构融资，后因开发商未能按时清偿债务，金融机构依法申请强制执行，查封并拟处置抵押财产。
执行过程中，诸多购房人作为案外人依据《执行异议和复议规定》第二十九条提出执行异议及执行异议之诉，主张其符合该条规定的三项要件：一是所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；二是已支付超过百分之五十的价款；三是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，故请求排除对其所购房屋的执行，主张享有 “商品房消费者” 的特殊保护地位。
值得注意的是，本案中的案外人与开发商签订购房合同的时间早于抵押权设立时间，且从形式上看似乎符合“先售后抵”的表象，极易得出消费者优先的结论。该案作为该金融机构系列执行案件中的首起案外人异议之诉，具有极强的示范效应，一旦支持排除执行，或将引发连锁反应，导致价值过亿元的核心资产面临全部解封的风险。
争议焦点：形式合规是否等于享有实质权利？
近年来，随着《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年施行）出台，商品房消费者在特定条件下可享有优于建设工程价款优先受偿权乃至抵押权的保护（俗称“超级优先权”），引发实务界广泛讨论。然而，法律并未明确“物权期待权”的构成要件边界，尤其在买受人明知不具备购房资格、无法办理过户登记的情况下，是否仍可主张排除执行，成为本案核心争议。
虹桥正瀚策略：穿透合同表象，聚焦物权期待权实质
面对挑战，虹桥正瀚律师团队精准把握裁判逻辑，围绕“物权期待权”的成立前提展开有力抗辩：
1)强调立法本意：《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护善意、合规购房的消费者，而规避限购政策的投机行为不包含在内；
2)强调适用前提：案涉房屋为现房而非预售房，《执行异议和复议规定》第二十九条本为规制“预售不规范”而设，本案并不完全契合其适用情形；
3)揭示履约障碍：案外人在签约时即不具备上海市购房资格，无法办理网签及产权过户，其对无法实现物权应当具有一定预见性；
4)否定期待可能性：在法院查封前，案外人仍未取得购房资格，不具备将债权转化为物权的现实可能，故不享有法律意义上的“物权期待权”；
5)强化抵押权正当性：金融机构在设立抵押权时已履行审慎调查义务，抵押登记合法有效，其享有的担保物权依法应受保护。相比之下，案外人基于履行不能的合同所产生的普通债权，不具有优先于合法设立的抵押权的法律效力。
法院裁判要旨：重实质、轻形式，抵押权优先性得以确认
上海市第一中级人民法院一审认为，尽管案外人在形式上满足《执行异议和复议规定》第二十九条的三项条件（用于居住、名下无房、支付了全部购房款），但《执行异议复议规定》第二十九的规定是为保护正常、规范地购买商品房的消费者的利益。前述规定中所涉物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。本案中，案外人其明知限购仍购房，明知自身不具备上海市购房资格，清楚知晓合同无法完成网签及产权过户，其购买行为客观上无法实现物权转移，相关风险完全可预见。其在房屋被法院查封前始终不符合限购政策，其基于买卖合同仅享有普通债权请求权，无法转化为对房屋的物权。因此，在查封时点，其不享有法律意义上的“物权期待权”，该权利不能对抗抵押权人的强制执行。
案外人不服提起上诉，上海市高级人民法院二审维持原判，进一步明确：
“就限购政策而言，各地规定的具体条件不尽相同，且大多存在动态调整的过程。在执行异议之诉案件审理中，判断买受人是否满足购房资格，一般应以执行机构对案涉不动产采取正式查封措施作为基准时间点。执行机构基于不动产在查封时的权利外观采取保全措施，买受人如在此时仍不具备购房资格，表明其未能在合理期限内消除过户障碍，应视为其因自身原因未办理过户登记。即便嗣后买受人取得购房资格，亦不能对抗申请执行人。本案中，案外人明知自己无购房资格仍购买案涉房屋，相关履行风险应当自行承担；案外人在查封前，仍不具备购房资格，其基于购房合同仅享有普通的合同债权，无法请求办理过户登记手续，对案涉房屋不享有优先保护的物权期待利益，不能对抗金融机构行使抵押权对案涉房屋申请的强制执行措施。”
典型意义：厘清边界，维护金融安全与司法统一
本案判决体现了司法机关对“物权期待权”适用的从严把握态度，强调不能仅凭形式要件认定权利优先，必须结合买受人主观状态、履约可能性、政策环境等综合判断。该判决有效防止了“物权期待权”的滥用，保障了金融机构依法设立的担保物权的实现路径，对于维护金融市场秩序、促进房地产交易规范化具有重要意义。
同时，作为系列案件的首案，本案确立了清晰的裁判标准，为后续类似纠纷提供了权威指引，彰显了司法在平衡消费者权益与债权人利益之间的审慎与公正。
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020）第二十九条：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2.《全国法院民商事审判工作会议纪要》125.【案外人系商品房消费者】：实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
3.《全国法院民商事审判工作会议纪要》126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
