各位朋友大家好，关于新冠疫情发生后上海地区租金减免政策的内容，我们已经在本系列的“基础篇”、“转租篇”及“实施篇”中进行了全面分享，如对于政策具体内容仍存有疑惑的，各位可以随时查阅前几期的分享内容。在本系列的最后一期中，我们将转换一下视角，从政策的法律性质出发，重点剖析实践中无法适用政策的租赁关系处理问题。
租金减免政策的法律性质
在具体处理无法适用政策的租赁关系问题之前，请各位先思考一下，我们花了大量的时间和篇幅分享的租金减免政策本质上到底是一件什么事情？换言之，在法律上，租金减免政策有何性质？
我们的忠实粉丝们应该非常熟悉“新冠疫情对合同处理的影响”系列，在这个系列的分享中，我们得出了“新冠疫情是一种不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件”的结论。
根据这个结论，受新冠疫情影响的合同可能产生不同的法律后果。
如果受新冠疫情影响的合同已经不能继续履行，则适用《合同法》第一百一十七条的规定，当事人可以根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任；如果受新冠疫情影响的合同目的已经无法实现，则适用《合同法》第九十四条的规定，当事人可以解除合同，这是一种法定解除权。
以上两种法律后果的发生基于合同客观上无法履行的情况，另有一些合同的境况尚未达到无法履行的程度，只是继续履行原合同对于当事人而言比较困难或者不甚公平。此时，适用公平原则还是情势变更条款在过去一段时间内曾引发激烈的讨论。
从法条规定的表述来看，我们注意到，情势变更条款的适用前提为“非不可抗力”，与我们得出的前提结论即“新冠疫情是一种不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件”不符。因此，这种情况下应当适用的是《合同法》规定的公平原则。
在此基础上，我们再来看租赁合同与“租金减免”的关系。如果新冠疫情发生后，一份租赁合同客观上已经不能履行或者已经无法实现租赁合同的根本目的，那么减免租金亦于事无补，并不能改变合同发展的最终结果。唯有当这份租赁合同仍然具备继续履行的可能，而出租人基于原合同约定的租金标准向承租人收取租金又会对承租人造成困难或者产生不公，才有讨论“租金减免”的价值。
因此，“租金减免”本质上是在不可抗力发生后，对于租赁合同继续履行不公或者困难的一种变更，而租金减免政策则是政府及相关主管部门对于特定租赁合同主动采取的变更措施。
无法适用租金减免政策的处理
以上，我们与大家分享了租金减免政策的法律性质。在此基础上，我们得以进一步思考，如何在一个无法适用租金减免政策的租赁关系中处理租金减免问题。我们已经提到，租金减免问题发生的背景是租赁合同继续履行不公或者困难，但尚未达到不能履行或者合同目的不能实现的情况。此时，承租人作为承担租金支付义务的主体，主动提起租金减免申请较为常见。因此，出租人就成为了租金减免问题中的一个关键角色。
出租人对于承租人提出的租金减免申请如何作出合理判断呢？我们先来看看上海市高级人民法院在《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》（二）（该系列由上海市高级人民法院根据《关于充分发挥审判职能作用为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》，组成涉疫情案件法律适用问题专项课题组，就当前及今后一段时间内涉及疫情案件法律适用的热点、难点问题及程序事项等进行认真研究后梳理形成，分批印发全市法院，供审判执行工作参考，现一共形成了四期）中关于此类问题的两个答复。
我们注意到，其中多次出现的是“公平原则”的表述，与我们在“租金减免政策的法律性质”部分的分析不谋而合。具体答复内容看似繁琐，但通过拆解梳理，我们仍然可以总结出如下的判断方式：
1、区分租赁物用途
我们需要根据租赁物用途将租赁关系区分为以商业用房为主的非居住房屋和一般居住房屋。这样区分的原因是，以商业用房为主的非居住房屋承租人一般为非自然人，而居住房屋的承租人一般为自然人。由于新冠病毒是一种人类个体存在感染可能性的病毒，新冠疫情对于自然人与非自然人的影响存在一定差别，在租金减免问题的具体处理上也需要分别予以考虑。
2、以商业用房为主的非居住房屋的判断
关于非居住房屋的判断，重点是关于租赁物能否正常使用的判断，要求出租人以一个一般承租人（不具有任何特性）的标准进行判断，而不能仅从租赁物的客观状态以及承租人是否真实使用了租赁物进行判断。我们来看下面几个例子：
第一个例子中，由于租赁物所在大楼被封锁，一般承租人均无法进入租赁物。因此，租赁物确属无法正常使用。
第二个例子中，如果从酒吧经营者的角度判断，似乎租赁物也是无法正常使用的状态，但这样的判断标准是错误的。我们应该以一个一般承租人（不具有任何特性）的标准进行判断。鉴于一般用于酒吧经营的租赁物用途为商业，在此情境下的一般承租人不能是一个酒吧经营者，而是一个普通商业用房经营者。对于这样的一般承租人，租赁物是可以正常使用的。
第三个例子中，承租人延期复工的依据是主观层面，而非客观政策法规的约束。此时，租赁物对于一般承租人而言是可以正常使用的。
虽然关于租赁物能否正常使用的判断对于租金能否减免非常重要，但租赁物不能正常使用并不必然导致租金不能减免的效果。
如果租赁物可以正常使用，则不减免是原则，包括疫情期间客流减少等原因造成承租人营收受到影响的情况。但若这种影响导致承租人的营收发生重大减损时（例如上述酒吧的例子，无法营收），需要根据公平原则，酌情考虑减免租金。
如果租赁物不能正常使用，且系因新冠疫情所致，则减免是原则；非因新冠疫情所致，则根据具体原因，参照一般租赁合同履行过程中租赁物出现不能正常使用状态时的处理方式进行处理（例如出租人原因造成的，则一般可以减免；承租人原因造成的，则非但不能减免，承租人还有可能承担额外的赔偿责任）。
3、居住房屋的判断
关于居住房屋的判断，重点与以商业用房为主的非居住房屋基本相同，同为采用一般承租人（不具有任何特性）的标准判断租赁物能否正常使用，唯独需要特别注意新冠疫情对承租人个人的影响。我们也来看几个例子：
第一个例子中，我们知道目前境外输入型病例不断增加，政府加大了管控力度，部分地区的境外人员入境后即被采取定点隔离措施。如果从承租人主观上判断，租赁物是无法正常使用的。但我们还是应该以一个一般承租人（不具有任何特性）的标准进行判断。这个例子中的一般承租人不应具备境外返回的特性，对于这样的一般承租人，租赁物仍可以正常使用。
第二个例子中，承租人感染新冠病毒，这是承租人个人的特性。这个例子中的一般承租人不应具备这种特性。因此，租赁物也可以正常使用。
第三个例子中，由于租赁物所在小区的封锁是一视同仁的，即便换一个一般承租人也无法进入。此时，租赁物是不能正常使用的状态。
基于此判断，住宅用途的租赁物能否正常使用的效果与以商业用房为主的非居住房屋略有不同。
如果租赁物可以正常使用，则不减免是原则。但若承租人个人受新冠疫情限制（例如房屋所在地采取管控措施、承租人感染新冠肺炎住院治疗或被隔离）无法正常使用租赁物的，则一般应当减免。
如果租赁物不能正常使用，则具体判断方法与以商业用房为主的非居住房屋完全一致。
本篇的内容到这里就讲完了。非常感谢各位朋友对于“你真的了解租金减免政策吗？”这个系列的持续关注，也希望我们的分享内容能成为各位疫情期间的有益参考。目前，国内的新冠疫情局势已经得到了有效的控制，我们的正常工作生活也逐渐步入正轨。此后，我们还将陆续推出新的系列，也欢迎各位把您所期待听到的专题告诉我们。希望各位朋友在保护好自己的同时，继续关注，谢谢！
